Ejercicio del Derecho de Servidumbre Determinación del ejercicio y extensión del derecho de servidumbre. Para determinar el ejercicio y extensión de la servidumbre, hay que atenerse a su fuente originaria, o sea, para saber cuáles son los derechos del dueño del predio dominante y las obligaciones del dueño del predio sirviente, hay que atender a la ley si la servidumbre es natural o legal, y al contrato o a la posesión si la servidumbre es voluntaria. Por eso el Art. 886.- dice: El título, o la posesión de la servidumbre por el tiempo señalado en el artículo 884, determina los derechos del predio dominante y las obligaciones del predio sirviente. Reglas Generales En todo caso, cualquiera que sea el derecho o forma de ejercerse la servidumbre, o las condiciones estipuladas en el acto constitutivo, tienen efecto las reglas generales que a continuación se indican. Art. 829.- El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título. Art. 830.- El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, les será lícito exonerarse de la obligación abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras. Art. 831.- El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo. Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas. Comportamiento Civiliter Conforme a la tradición jurídica romana, el ejercicio del derecho de servidumbre debe encuadrarse en un comportamiento civiliter, o sea, el ejercicio del derecho debe mantenerse dentro de los límites de la estricta necesidad (civiliter uti) para perjudicar lo menos posible al dueño del fundo gravado con la servidumbre. Este criterio general informa muchas disposiciones de nuestro Código. Así, las variaciones que no perjudican al predio dominante, deben ser aceptadas (Art.831 C.); en el predio servil no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni el predio dominante que la grave. Servidumbres Naturales Son las impuestas por la naturaleza; existirían aun sin ley que las reconociera. Por eso, a diferencia de lo que ocurre con las servidumbres legales y voluntarias, el dueño del predio sirviente no tiene derecho a indemnización alguna debe soportar el gravamen como una fatalidad. Servidumbre de libre descenso y escurrimiento de las aguas. Solo se contempla un caso de servidumbre natural: la de libre descenso y escurrimiento de las aguas. Art. 834.- El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, es decir, sin que la mano del hombre contribuya a ello. La servidumbre es con respeto a las aguas que escurren naturalmente. En este caso, hay una verdadera servidumbre, porque hay predio dominante y un predio sirviente (el que recibe las aguas); el gravamen consiste, precisamente, en recibir las aguas. La servidumbre existirá, por ejemplo, con respecto a las aguas de una vertiente, a las aguas lluvias o de un estero. Prohibición de hacer cualquiera obra para que las aguas desciendan. No se puede hacer ninguna obra con el objeto de que las aguas desciendan. No se puede, por consiguiente, dirigir un albañal o acequia sobre el predio vecino, si no se ha constituido esta servidumbre especial. Prohibición de estorbar y gravar la servidumbre Servidumbres Legales Son las que han sido impuestas por la ley, es decir, aquellas que la ley autoriza o impone, aun contra la voluntad del dueño del predio sirviente. Clasificación Servidumbre de Interés Público Art. 840.- Las servidumbres legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares. Las servidumbres legales relativas al uso público son: El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote. No se trata en esta limitación de una verdadera servidumbre, porque no hay predio sirviente, sino de restricciones legales del dominio en beneficio general. Servidumbres establecidas por reglamentos u ordenanzas Las servidumbres establecidas por reglamentos u ordenanzas especiales no son propiamente servidumbres al estilo de las del derecho privado; son servidumbres administrativas, o, en general, restricciones del dominio por razón de interés social. Servidumbres de Interés Privado La demarcación es un conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar la línea de separación de dos predios colindantes de distintos dueños, y señalarla por medio de signos materiales. Comprende dos fases: una jurídica, la delimitación, tendiente a fijar o reconocer la línea separativa, y una material, el amojonamiento, dirigida a señalar esta línea sobre el sueño por medio de signos apropiados, llamados hitos o mojones. Puede efectuarse en forma amigable por los vecinos interesados o ser judicialmente impuesta a éstos. Naturaleza Jurídica Nuestro Código Civil no define la demarcación; pero trata de ella en el párrafo de las servidumbres legales, y dice que "todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los limites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes" Art. 843 C. La doctrina niega que se trate de una servidumbre, pues ésta es un derecho que permite al propietario del fundo, el dominante, servirse de otro fundo, el sirviente, para las necesidades del primero, y en la demarcación no hay ningún aprovechamiento de un fundo para beneficio de otro. En el aspecto activo, de derecho, la demarcación es una de las facultades materiales del dominio que se traduce en el poder que tiene todo propietario de un inmueble, por el solo hecho de serlo, para fijar la extensión exacta de su derecho y para individualizar, por medio de signos materiales, la cosa sobre que éste recae. En el aspecto pasivo, de obligación de concurrir a la demarcación trátese de una obligación o deber jurídico derivado de las relaciones de vecindad. Derecho y Acción Reales El derecho de solicitar que se fijen los límites que separan el propio fundo de los colindantes es real, ya se le mire como servidumbre activa o como facultad del dominio o propiedad. Consecuentemente, la acción derivada de este derecho es real. Forma Material de hacer la limitación y el amojonamiento El objeto de la acción de demarcación es, como hemos indicado la a limitación y amojonamiento. Este se efectúa generalmente con piedras u obras sólida de alguna elevación colocadas en los puntos en que se hace ángulos la línea divisoria de ambos predios, de manera que basta trazar la vista líneas rectas de hito en hijo (mojón en mojón) para saber los limites de ambos predios; los limites pueden marcarse también con arboles cercas vivas o muertas, fosos, etc. Condiciones del Derecho de Demarcación Conforme al Código Civil, todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y puede exigir a los respectivos dueños a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes. Art. 843 C. Por consiguiente, la demarcación es un derecho que supone dos condiciones: la existencia de dos fundos y que éstos pertenezcan a dos propietarios distintos. La demarcación no procede si los dos fundos son de un mismo dueño, pues éste, en el ejercicio de su derecho de dominio, es soberano para establecer las fronteras o limites que quiera entre sus predios. Se comprende cuando un fundo pertenece en copropiedad a dos o más personas, ninguna de éstas puede solicitar la demarcación de acuerdo con su porción indivisa; mientras existe la indivisión los comuneros no tienen una parte determina y distinta del predio, aunque materialmente estén usando de una parte determinada cada uno, la demarcación solo podrá solicitarse después de la partición, cuando por virtud de ésta surjan propietarios singulares distintos. La contigüidad de los predios es una condición de la demarcación porque los mojones, deben colocarse precisamente en la línea divisoria en que los predios se tocan. Por consiguiente, la acción de demarcación no cabe entre dos dueños de fundos separados por la interposición de otro fundo de un tercer dueño o por un inmueble bien nacional de uso público. Demarcación Amigable La demarcación amigable es una convención entre vecinos encaminada simplemente a constatar la existencia y extensión de sus respectivos derechos. Como todo acto jurídico, puede ser expresa o tacita. Demarcación tácita sería, por ejemplo la plantación y mantenimiento de unos setos medianeros. Demarcación Judicial Si las partes no se ponen de acuerdo en cuanto a la demarcación, la ley le reconoce a cada una de ellas una acción judicial, la acción de demarcación. Esta, como vimos es real e inmobiliaria. La capacidad y el poder para ejercerla quedan determinados por estas características y por la circunstancia de que se agreguen o no cuestiones al dominio. Conforme a la pauta que se expuso al tratar de la demarcación amigable. Imprescriptibilidad La acción de demarcación tiene una última característica esencial, peculiar a ella: su imprescriptibilidad. Mientras exista la indeterminación de los linderos, cualquiera de los propietarios puede pedir la demarcación, sin que pueda objetarse que se trata de una servidumbre que se extingue por e no uso (Art. 887 N° 5°), ni que se trata de una acción que se extinga en los plazos de los que habla la prescripción de las acciones judiciales. Sabemos que no es una servidumbre, sino una consecuencia del dominio, y como tal, no puede perderse por el no uso, así como el dominio mismo tampoco se puede por el no uso. Además se trata de la omisión de un acto de mera facultad de los que no sirven de base a una prescripción. Es una situación enteramente análoga a la de acción para pedir la división de una comunidad, que es también imprescriptible. Esta imprescriptibilidad no obsta, naturalmente, a que el propietario demandado pueda haber estado poseyendo las porciones en que la duda recae y, en tal caso, si se reúnen los requisitos legales y, especialmente el de que la posesión haya sido pública y se refiere a porciones perfectamente determinadas de terreno podrá el demandado haber llegado a adquirirlas por prescripción. Esto no significa que la acción de demarcación haya prescrito; lo único que ocurre es que los limites que se van a fijar son distintos de los que se hubieran fijado si la prescripción adquisitiva no se hubiera cumplido. La demarcación debe hacerse a expensas comunes Lo que se refiere, naturalmente, a los gastos de construcción de los mojones y operaciones técnicas necesarias para fijar su ubicación. Irrevocabilidad de la demarcación; reposición de mojones. Una vez efectuada, la demarcación es definitiva. Los dueños de los predios deslindados quedan obligados a respetar los mojones que se han colocado para señalar la línea divisoria de los predios y deben cuidar de su conservación. El cerramiento consiste en la facultad de todo propietario de cerrar y cercar su predio, y de hacer que contribuyan a esta operación los dueños de los predios colindantes. Es una facultad inherente a todo propietario. La demarcación y el cerramiento ofrecen ciertos puntos de contacto o, mejor dicho van a un mismo fin; pero se diferencian en que la demarcación es un acto previo al cerramiento. Una vez que el dueño del predio sabe hasta donde abarca éste, procederá al cercamiento, operación netamente material. El cerramiento, como dice el inciso final del Art. 845 c. "El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.". Dominio de las Cercas Pueden presentarse con respeto al cerramiento dos situaciones, contempladas en los artículos 846 y 847 C. Art. 847.- El dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la construcción y reparación de cercas divisorias comunes. El Juez, en caso necesario, reglará el modo y forma de la concurrencia; de manera que no se imponga a ningún propietario un gravamen ruinoso. La cerca divisoria construida a expensas comunes estará sujeta a la servidumbre de medianería. El cerramiento no constituye Servidumbre Porque lo mismo que en el caso de la demarcación, no hay predio sirviente ni tampoco predio dominante; además, no existe el gravamen con las características que le encontramos en el caso de las servidumbres. En efecto, la servidumbre es positiva o negativa: si es positiva, impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer; y si es negativa, lo priva para de ejecutar algo a que tendría derecho. Ninguna de estas características se presenta en la demarcación ni en el cerramiento por cuanto los dueños de los predios deben contribuir a la demarcación y al cerramiento. Y de ahí, entonces, que los autores franceses, ya desde Pothier, han considerado que se trata, no de servidumbres sino de obligaciones impuestas por las relaciones de vecindad. Imprescriptibilidad El derecho de cerrar el propio fundo es una facultad del dominio, y como éste, imprescriptible si no se hace uso de ella; constituye un acto de mera facultad que no da ligar a prescripción alguna. No podría, pues, alegarse en contra de un propietario que por no haber cerrado su predio por tres o más años perdió por prescripción el derecho a hacerlo. Por otra parte, el derecho de requerir al vecino a que concurra a la construcción y reparación de los cierros comunes, como facultad que deriva de la ley u de la cual cada uno puede usar libremente o no, tampoco es susceptible de prescripción; por tanto no podría pretenderse su extinción por el hecho de no haber sido ejercida durante tiempo más o menos largo. El cerramiento (pared, cerca, muro) que separa dos previos contiguos se llama divisorio. El cerramiento divisorio es privativo si pertenece a uno de los vecinos y medianero si pertenece a ambos. La medianería es consecuencia del hecho de que el cerramiento divisorio pertenezca en común a los dueños de los predios contiguos. Que es jurídicamente la medianería? Condiciones de Existencia de la Medianería Para que un muro o una cerca sea medianero es preciso: Constitución o Establecimiento de la medianería; modos de adquirirla. La medianería como la propiedad –de la cual no es sino una variante-, puede adquirirse por modos originarios o por modos derivativos. Modos Originarios son la construcción a expensas comunes y la prescripción. Modos derivativos son la tradición y la sucesión por causa de muerte. La construcción a expensas comunes Considerando la identidad de intereses de los vecinos, la medianería resultará generalmente de la construcción a expensas comunes del cerco divisorio sobre el límite de los dos predios. Esta construcción a expensas comunes puede hacerse por una convención voluntaria de las partes o por exigencia forzada de uno de los dueños de los precios contiguos, que puede obligar al otro a que concurra a la construcción de la cerca divisionaria común, correspondiendo al juez, en caso de desacuerdo de los interesados, reglar el modo y forma de la concurrencia; de manera que no se imponga a ningún propietario un gravamen ruinoso. La Prescripción Así como puede adquirirse la propiedad por prescripción, puede también adquirirse la copropiedad. Si la primera se adquiere por actos de posesión exclusiva, la copropiedad se adquiere por actos de posesión común. Habrá posesión de la medianería en todos los casos en que uno de los vecinos se sirve públicamente de un cerco divisorio como si fuera copropietario, cuidadoso de respetar la destinación del cerco y el igual derecho del otro vecino. Serían actos de copropietario, por ejemplo, utilizar el muro divisorio ajeno para el edificio propio, o servirse de aquél como muro de fondo, o hacerlo soportar parte de un techado propio, etc. La dificultad que puede presentarse en la práctica es la de distinguir los actos de verdadera posesión de aquellos que no lo son por representar actos de mera tolerancia o de buena vecindad de parte del propietario del muro divisorio. Corresponde al juez hacer la calificación en cada caso concreto. Tradición y sucesión por causa de muerte La tradición de la medianería puede tener antecedente un acto voluntario (compraventa, permuta, donación_), o uno forzado (caso del Art. 855) y debe efectuarse por escritura pública en que el tradente exprese constituir la medianería y el adquirente aceptarla: esta escritura puede ser la misma del acto o contrato. La adquisición de la medianería por virtud de acto testamentario no requiere explicaciones. Derecho de hacer medianería la cerca o pared divisoria privativa. Si el dueño de un precio hace el cerramiento de éste a su costa y en su propio terreno, como el muro o cerco divisorio es privativo, puede hacerlo de la calidad y dimensiones que quiere. Y el propietario colindante no puede servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por titulo o por prescripción de cinco años. Pero cuando un muro o cerco divisorio es privativo, el dueño contiguo tiene derecho a hacerlo medianero. Dice la ley Art. 856.- En todos los casos, y aun cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueño del otro predio tendrá el derecho de hacerla medianera en todo o parte, aun sin el consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cerramiento, y la mitad del valor actual de la porción de cerramiento cuya medianería pretende. Debe observarse que el derecho de hacer medianería la cerca o pared divisoria es imprescriptible; lo mismo que el derecho de dominio, del cual es una facultad, no se pierde por el no uso. Como la adquisición se justifica por el uso común de un mismo cerramiento, ella se subordina a las necesidades del adquiriente; 'este puede limitarse a comprar la parte de la altura, de la profundidad, de la longitud si fuese necesaria. De ahí que la ley hable del derecho de hacer medianera la cerca o pared en todo o parte. En cuanto a la naturaleza jurídica de la operación, algunos estiman que es una expropiación, fundada en el interés general de evitar una perdida de terreno, de obra de mano y de materiales, perdida que existirá si el vecino del duelo de la pared divisoria privativa se viera obligada hacer otra en sus terrenos. Derechos de los colindantes sobre la cerca o pared medianera. Derecho de edificar sobre la pared medianera. De acuerdo con el Art. 857 C., cualquiera de los condueños dela muralla puede servirse de ella para edificar. Pero no es un derecho ilimitado, porque habiendo sobre la muralla una copropiedad debe solicitarse permiso del otro propietario. Así lo dice el inciso primero del artículo: Art. 857.- Cualquiera de los dos condueños que quiera servirse de la pared medianera para edificar sobre ella, o hacerla sostener el peso de una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si éste lo rehúsa, provocará un juicio en que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construcción no dañe al vecino. Facultad para recortar los maderos del vecino Agrega el inciso 2° del Art. 855 C. En circunstancias ordinarias se entenderá que cualquiera de los condueños de una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la distancia de cuatro pulgadas de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere por su parte introducir maderos en el mismo paraje o hacer una chimenea, tendrá el derecho de recortar los maderos de su vecino hasta el medio de la pared, sin dislocarlos. Nos encontramos con una manifestación de justicia privada, es decir, de justicia por sí mismo: puede el dueño del predio colindante cortar por sí mismo los maderos, sin necesidad de recurrir a la justicia. Derecho a elevar la pared medianera Art. 859.- Cualquiera de los condueños tiene el derecho de elevar la pared medianera en cuanto lo permitan las ordenanzas generales o locales; sujetándose a las reglas siguientes: 2ª Será obligado a elevar a su costa las chimeneas del vecino situadas en la pared medianera; 3ª Si la pared medianera no es bastante sólida para soportar el aumento de peso, la reconstruirá a su costa, indemnizando al vecino por la remoción y reposición de todo lo que por el lado de éste cargaba sobre la pared o estaba pegado a ella; 4ª Si reconstruyendo la pared medianera, fuere necesario aumentar su espesor, se tomará este aumento sobre el terreno del que construya la obra nueva; 5ª El vecino podrá en todo tiempo adquirir la medianería de la parte nuevamente levantada, pagando la mitad del costo total de ésta, y el valor de la mitad del terreno sobre que se haya extendido la pared medianera, según el inciso anterior. Obligaciones reciprocas de los Colindantes Expensas relativas al cerramiento común. Art. 860.- Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos. Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia. Este art. No hace sino aplicar la regla general que el Art. 2060 C. Art. 2060.- Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota. Abandono del derecho de medianería para librarse de sus cargas Consagra el derecho ya conocido: el abandono del derecho: Art. 860.- Las expensas de construcción, conservación y reparación del cerramiento serán a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en él, a prorrata de los respectivos derechos. Sin embargo, podrá cualquiera de ellos exonerarse de este cargo, abandonando su derecho de medianería, pero sólo cuando el cerramiento no consista en una pared que sostenga un edificio de su pertenencia. Arboles Medianeros Art. 861.- Los árboles que se encuentran en la cerca medianera, son igualmente medianeros; y lo mismo se extiende a los árboles cuyo tronco está en la línea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento intermedio. Derecho a exigir que se derriben los arboles medianeros Art. 861 inc. 2°. : Cualquiera de los dos condueños puede exigir que se derriben dichos árboles, probando que de algún modo le dañan; y si por algún accidente se destruyen, no se repondrán sin su consentimiento. Medidas para proteger las construcciones Prohibición de plantar a cierta distancia de la muralla. La ley, en su deseo de proteger a los propietarios, no sólo se ha preocupado de reglamentar la medianería, estableciendo los derechos y obligaciones de cada propietario, sino que ha adoptado una serie de medidas para proteger las construcciones. Art. 942.- El dueño de una casa tiene derecho para impedir que cerca de sus paredes haya depósitos o corrientes de agua, o materias húmedas que puedan dañarla. Tiene asimismo derecho para impedir que se planten árboles a menos distancia que la de dos varas y media, ni hortalizas o flores a menos distancia que la de vara y media. Si los árboles fueren de aquellos que extienden a gran distancia sus raíces, podrá el Juez ordenar que se planten a la que convenga para que no dañen a los edificios vecinos; el máximum de la distancia señalada por el Juez, será de seis varas. Los derechos concedidos en este artículo subsistirán contra los árboles, flores u hortalizas plantadas, a menos que la plantación haya precedido a la construcción de las paredes. En este caso se ejecuta una acción posesoria en contra del colindante que haga esto. Derecho a exigir el corte de ramas de árboles y facultad de cortar las raíces. Art. 943.- Si un árbol extiende sus ramas sobre el suelo ajeno, o penetra en él con sus raíces, podrá el dueño del suelo exigir que se corte la parte excedente de las ramas, y cortar él mismo las raíces. Lo cual se entiende aun cuando el árbol esté plantado a la distancia debida. Servidumbre de Transito El derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituido de toda comunicación con el camino publico, por la interposición de otros predios, para exigir su paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización. Tal definición resulta tomando por base la disposición legal que consagra esta servidumbre. Naturaleza Jurídica Esta sí es una verdadera servidumbre: hay un predio dominante, que es el que está desprovisto de salida al camino público; hay un predio sirviente, que es el predio que va a atravesar el dueño del predio dominante; y hay también un gravamen: dejar pasar al dueño del predio dominante, sus carruajes, etc. La servidumbre de tránsito es una servidumbre discontinua, porque para ejercerla se requiere un hecho actual del hombre. Es una servidumbre positiva, porque el dueño del predio sirviente debe, dejar hacer al dueño del predio dominante. Por fin, puede ser aparente o inaparente; pero lo común es que tenga el primer carácter. Adquisición Dado el carácter de discontinua que tiene, sólo puede adquirirse por un titulo; jamás por la prescripción ni por la destinación del padre de familia. No hay servidumbre en un camino público. Es evidente que esta servidumbre de tránsito o, mejor dicho, el papel de predio sirviente, no puede recaer sobre un camino que es un bien nacional de uso público. Condiciones que deben concurrir para poder establecer la servidumbre Arreglo sobre la indemnización y sobre el ejercicio de la servidumbre Si las partes no convienen, se arreglará por peritos, tanto el importe de la indemnización, como el ejercicio de la servidumbre. Servidumbre de Transito Voluntaria La servidumbre legal de transito supone que el predio dominante esté desprovisto de toda comunicación con el camino público, y que está sea necesaria para el uso y explotación del predio. Puede suceder que uno de los predios tenga un acceso al camino público; pero largo y dificultoso; no puede imponérsele la servidumbre legal de transito, porque falta un requisito; pero no hay ningún inconveniente para que se constituya una servidumbre voluntaria de transito, debiendo concurrir para ello el consentimiento del dueño del predio sirviente. Derecho del dueño del predio sirviente para pedir que se le exonere la Servidumbre El Art. – se pone en el caso de que concedida la servidumbre de tránsito, no llegue después a ser indispensable la para la explotación del fundo, y dice: "si concedida la servidumbre de transito en conformidad a los artículos precedentes, llega a terrenos que le da un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que, al establecerse ésta, se le hubiere pagado por el valor del terreno. Parte de un predio que se divide y queda desprovisto de comunicación al camino público; servidumbre a su favor. Por ultimo, el Art. --- considera la hipótesis de que un predio que era uno se divida en lotes y quede transformado en diversas hijuelas, de las cuales una o más resultan desprovistas de comunicación con el camino público. Por ejemplo, un fundo se divide en la partición de la herencia en tres hijuelas, tocándole a cada uno de los herederos una hijuela. La hijuela n°1 digamos, queda desprovista de comunicación con el camino público. En este caso, se entenderá por la ley constituida a favor de ella servidumbre de transito, sin necesidad de indemnización alguna. Esta disposición más que todo tiene por objeto defender los derechos de los otros propietarios vecinos, a quienes por la ley el dueño del predio sin comunicación podría obligar a soportar la servidumbre., ACUEDUCTO La servidumbre de acueducto consiste en que puedan conducirse las aguas por una heredad sirviente a expensas del interesado. Dicha conducción se hace por un acueducto, Características Es una servidumbre continua, porque para su ejercicio no requiere un hecho actual del hombre. Es positiva porque impone al duelo del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo. Puede ser aparente o inaparente. Será aparente cuando corra por un cauce que manifiesta por señales exteriores; de lo contrario será inaparente. En la mayoría de los casos, la servidumbre de acueducto es aparente. ¿Qué predios pueden ser dominantes? El predio dominante puede ser, de acuerdo con el Art. --- del código civil los siguientes: En qué consiste el gravamen El gravamen consiste en permitir el paso de las aguas por el predio sirviente. Así lo establece la ley "Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredar sirviente a expensas del interesado". Condiciones necesarias para su establecimiento. Tres condiciones deben concurrir para que pueda establecerse la servidumbre legal de acueducto Un predio puede soportar varias servidumbres de acueductos La circunstancia de que un predio sufra ya una servidumbre de acueducto, no significa la imposibilidad de imponerse otra servidumbre de acueducto. Perfectamente puede darse el caso de que un predio cercano a un rio, que goza de primeros aguas, como se dice vulgarmente esté obligado a soportar diversas servidumbres de acueducto para los predios mas alejados de la corriente Pero, el que tiene beneficio suyo un acueducto en su heredad, puede oponerse a que se construya otro en ella, ofreciendo paso por el suyo a las aguas…. Servidumbre de Desagüe y Drenaje La servidumbre de desagüe comprende la obligación de recibir las aguas sobrantes de la explotación de un predio agrícola o de un establecimiento industrial, como la de dar paso a las aguas procedentes de la desecación de terrenos húmedos o pantanosos. (Cita ley de Aguas de Chile…) Servidumbre de desagüe propiamente dicha La servidumbre de desagüe propiamente dicha, que es la primera de las dos indicadas, no es en el fondo, más que una ampliación de la servidumbre natural de recibir las aguas que corren desde el predio superior sin intervención de la mano del hombre, al caso en que ha intervenido la mano del hombre. Como explicamos al indicar la diferencia entre las servidumbres naturales y legales, la distinción fundamental es que en la primera no se debe indemnización ninguna y, en las legales puede haberla. Generalmente, los dueños de los predios inferiores recibirán gustosos estas aguas sin necesidad de trámite judicial ni pago alguno, porque los derrames les son muy beneficiosos para el riego de sus fundos. Servidumbre de Drenaje Esta servidumbre se rige de igual forma como la servidumbre de Desagüe. Los Derrames Constituyen derrames las aguas que quedan después del regadío de un predio una vez abandonas a la salida de el. Se presume el abandono de los derrames desde que el dueño los deja salir fuera de su predio. SERVIDUMBRE DE LUZ Y VISTA Luces son ventanas o huecos destinados a dar luz y aire a los espacios cerrados y tachados, vistas son huecos o ventanas, que, además dar paso a la luz y el aire, permiten asomarse al predio vecino. Los conceptos anteriores son los que resultan de nuestra legislación o están en consonancia con ella. Restricciones del dueño de la pared a su facultad de abrir ventanas Cuando un edificio esta a una distancia de tres o mas metros de un predio vecino o no, el dueño de la pared divisoria privativa puede abrir en ésta las ventanas que le plazca y en las condiciones que quiera. Pero cuando hay una distancia menor de tres metros entre los predios, el dueño de la pared divisoria privativa, a pesar de su derecho de dominio no pude hacer en ellas aberturas que estime necesarias sino en las condiciones que señala la ley. Paredes privativas no sujetas a restricciones Las paredes privativas colocadas a tres o mas metros de la línea divisoria admiten sin restricción alguna la construcción de ventanas, tanto de luces como de vistas. EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES Causas de extinción. Como las servidumbres son servicios que un predio rinde a otro, ellas son, en principio perpetuas como los predios mismos. El código señala causas de extinción: LA REINVINDICACIÓN El fundamento de la acción reivindicatoria no es otro que el poder de persecución y la inherencia del derecho a la cosa, propios de todo derecho real y muy en particular el derecho de propiedad. Alcance y efectos jurídicos Por la acción reivindicatoria el actor no pretende que se declare su derecho de dominio puesto que afirma tenerlo, sino que demanda al juez que lo haga reconocer o constar y como consecuencia ordene la restitución de la cosa a su poder y por el que la posee. Los efectos de la acción reivindicatoria son la restitución de la cosa con sus accesorios y los abonos por razón de frutos, impensas, mejoras o menoscabos, que deben hacerse entre si el reivindicador y el poseedor vencido. Tales prestaciones mutuas dependen de diversas circunstancias que se estudiaran oportunamente. La reivindicación y las acciones posesorias Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bines raíces o de derechos reales constituidos en ellos. La acción posesoria de restitución se encamina a recuperar la posesión de los bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos. Pero entre las acciones posesorias y la reivindicación hay profundas diferencias: Cosas que pueden reivindicarse Si se considera que la reivindicación se funda en el dominio o propiedad y que, conforme a la concepción de nuestro código, ésta también puede recaer sobre las cosas incorporales, los derechos, lógico resulta que pueden ser materia de reivindicación las cosas corporales como las incorporales. Cosas corporales raíces y muebles Tanto las cosas corporales raíces como los muebles puede reivindicarse. Cosas muebles compradas por el poseedor en una feria u otro establecimiento industrial en que se vendas cosas muebles de la misma clase En verdad, el contexto mismo de la norma revela que las cosas compradas en feria, tienda, almacén, etc. No constituyen excepción a la regla general de que todas las cosas corporales pueden reivindicarse; dichas cosas no escapan a la reivindicación; la excepción sólo en que el reivindicador no puede exigir lisa y llanamente la entrega de aquellas, sino debe reembolsar al poseedor lo que haya dado por ella y lo que haya gastado en repararla y mejorarla. Naturalmente, el reivindicador puede repetir estas cantidades contra el que se apodero de la cosa y se la llevó de la feria o la entregó para su venta al dueño de la tienda, almacén o establecimiento en que la compró el poseedor vencido. Singularidad de la Cosa Solo pueden reivindicarse las cosas singulares, pero también se consideran como tales las universalidades de hecho: rebaño, biblioteca, colección filatélica, etc. La universalidad jurídica como no es una cosa singular, no puede reivindicarse. Por eso la herencia esta protegida por una acción especial, la de petición de herencia. Cosas incorporales Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad; así el usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo. De ahí que los otros derechos reales puedan reivindicarse como el dominio mismo; excepto el derecho de herencia. El que reivindica a su derecho de usufructo, por ejemplo pide que le sea reconocido por el poseedor y que éste sea condenado a entregarle la cosa para poder ejercitar su derecho, esto es, para poder usufructuar la cosa. LAS ACCIONES POSESORIAS Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos. Por regla general tutelan la posesión propiamente dicha y, por excepción la mera tenencia, cuando ésta es violentamente arrebatada a una persona. DENUNCIA DE OBRA NUEVA En un sentido natural y obvio, obra nueva significa toda cosa hecha que antes no existía, o que si existía, resulta distinta o diferente por la naturaleza de las modificaciones que fue sometida. La obre nueva puede ser de varias clases. En primer lugar, no sólo puede consistir en un edificio, sino también en toda construcción con cuya creación perjudique la propiedad, la posesión o el derecho del demandante. Y no únicamente es obra la resultante del empleo de materiales con adherencia fija al sueño, sino también aquella en que se emplean los elementos transportables o piezas desarmables sin detrimento del conjunto como un cobertizo de madera, un puente de hierro desmontable. Definición y caracteres de la denuncia de obra nueva DENUNCIA DE OBRA RUINOSA La denuncia de obra ruinosa sirve para evitar o prevenir al sujeto que la entable un daño o perjuicio, se dirige a obtener la enmienda, reparación o demolición de un edificio cualquiera otra construcción vecina que amenaza caerse. Finalidades Dos son las finalidades inmediatas de la denuncia de obra ruinosa: Cuando se procede encaminar la denuncia a uno u otro fin lo dice la ley. Según el código Civil "El que tema que la ruina de un edificio vecino le pare perjuicio tiene derecho de querellarse al juez para que se mande al dueño de tal edificio derribarlo, si estuviere tan deteriorado que no admita reparación; o para que, si la admite, se le ordena hacerla inmediatamente…". La disposición se extiende al peligro que se tema de cualquier construcción; o de árboles mal arraigados, o expuestos a ser derribados por casos de ordinaria ocurrencia. Tratándose de arboles, corresponde pedir el afianzamiento si con esta medida basta para evitar su caída y el temor que ella pare perjuicio, caso de producirse; de lo contrario, procede solicitar la extracción. El que entabla la acción de obra ruinosa puede demandar dos peticiones concretas, una en subsidio de la otra. Puede formular como petición principal que se derribe el edificio ruinoso, si no admite repetición principal que se derribe el edificio ruinoso, si no admite reparación, y si la admite, puede pedir en forma subsidiaria que se ordene hacer de inmediato la reparación. Si los jueces de la instancia rechazan la principal, deben necesariamente también estudiar la subsidiaria y pronunciarse sobre si la acogen o deniegan. No podrían limitarse a rechazar la querella sin considerar este segundo aspecto. Naturaleza Jurídica La denuncia de obra ruinosa no es una verdadera acción posesoria. Desde luego, no tiende a evitar o reprimir un despojo o una turbación de la posesión, conceptos que, en su sentido técnico, implican disputar el derecho de ejercerla: si el dueño de la obra ruinosa no controvierte ese derecho al propietario o poseedor del inmueble vecino que corre el riesgo de ser dañado con la eventual caída de aquella. En seguida, la denuncia de obra ruinosa no tiene, como las genuinas acciones posesorias el fin característico de proteger el curso de la prescripción, porque el hecho que tiende a prevenir es incapaz de interrumpirlo: si un árbol o un edificio cae sobre la heredad del poseedor, no por eso este último queda imposibilitado de ejercer actos posesorios y, en consecuencia su posesión no se interrumpe naturalmente ni se detiene el curso de la prescripción. En realidad la denuncia de obra ruinosa es una acción que protege la integridad de las personas y de los bienes, amenazada por la eventual caída del edificio, construcción o árbol vecinos; y frente a los propietarios de éstos, sólo representa una vía para hacer efectiva la obligación de todo dueño de no poner en peligro con sus bienes la vida o las propiedades ajenas. Supuestos de la Acción Legitimación Activa Lo que legitima la acción es el perjuicio temido por la ruina del inmueble vecino. Por eso tiene derecho de querellarse todo el que tema ese perjuicio. En consecuencia no hay necesidad de ser dueño o poseedor. Un arrendatario podría aquerellarse por los perjuicios que a el puedan sobrevenirle como el ser herido o muerto por la ruina del edificio vecino; y si, al mismo tiempo, puede dañarse el inmueble arrendado, la acción podrá entablarla, por su interés, el dueño o poseedor-arrendador. Para entablar la querella es necesario ser, pues, vecino del edificio ruinoso. Se entiende por vecino todo el que posea, ocupe o habite un predio cercano próximo o inmediato al que causó el daño, sea que se halle contiguo, al frente o en cualquiera otra dirección. Legitimación Pasiva La querella debe dirigirse contra el dueño (o el poseedor, que se reputa dueño mientas otra persona no justifica serlo) del edificio, construcción o árbol que amenaza caerse. Denuncia de obra ruinosa entre comuneros La jurisprudencia* ha declarado que la denuncia de obra ruinosa no procede entre comuneros del inmueble denunciado; sólo puede instaurarse contra el dueño del bien ajeno. Por tanto, no procede si la muralla ruinosa es medianera y pertenece a denunciante y denunciado, caso por el cual la ley contiene reglas especiales. Aplicación Estricta de las disposiciones de obra ruinosas Las disposiciones que establecen los casos en que procede la denuncia de obra ruinosa y los sujetos que la pueden ejercitar, no son aplicables a situaciones que no han sido expresamente contempladas, en razón de que son excepcionales por implicar limitaciones al derecho de dominio. Cumplimiento del fallo judicial Firme la sentencia judicial si el querellado no procediere a cumplirla, se derribará el edifico o sea hará la reparación a su costa. Caso en que la reparación se hace por otra persona que el querellado Si se ordena reparación de la obra ruinosa y el querellado no procediere a realizarla, puede hacerlo otro a costa de aquél. El que se encargue de hacerla debe conservar la forma y dimensiones del mismo edificio en todas sus partes. Indemnización Para determinar si procede o no la indemnización a favor del denunciante hay que distinguir si la caída de la cosa denunciada se produce una vez notificada la querella o antes. Si notificada la querella, cae el edificio, construcción o árbol por efecto, de su mala condición, se indemniza de todo perjuicio a los vecinos; pero si cae por caso fortuito, como avenida, rayo o terremoto no hay lugar a la indemnización. Si la caída de la cosa denunciada no ha precedido notificación de la querella no hay lugar a la indemnización. Es una sanción de negligencia por los vecinos por no hablar entablado oportunamente la denuncia de obra ruinosa. ACCIÓN POPULAR Son las acciones que se reconocen a cualquier persona para la defensa de un interés público, y sobre todo a aquellas que, por el hecho que lo contraviene, también han sufrido o pueden sufrir un daño en su interés privado. Otros dicen que la Acción Popular consiste en el derecho concedido al ciudadano de hacer valer en juicio intereses en lugar de los entes públicos, que de ellos serían titulares y que también podrían proveer directamente su tutela. Acción popular con respecto a los lugares de uso Público El Código civil declara que la municipalidad y cualquiera otra persona del pueblo tienen, a favor de los caminos, plazas u otros lugares de uso público, y para la seguridad de los que transitan por ellos, los derechos concedidos a los dueños de heredades o edificios privados. A nuestro juicio, se busca proteger los lugares de uso público y la seguridad de los que transitan por ellos; la acción popular puede tender a cualquiera de esos dos fines, a uno u otro y, con mayor razón, a ambos en los casos en que concurran a la vez. PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES POSESORIAS Ver. Art. 951 C.
En el predio sirviente no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre natural, ni en el predio dominante, que la grave.
El uso de las riberas en cuanto sea necesario para la navegación o flote.
Y las demás determinadas por los reglamentos u ordenanzas respectivas.
La cerca divisoria construida a expensas comunes tiene el carácter de medianera.
1ª La nueva obra será enteramente a su costa;
El legislador habla de carecer de las aguas necesarias; determinarlo es una cuestión de hecho que el tribunal deberá resolver en cada caso. Lo mismo cabe advertir respecto a la suficiencia de las aguas.
Obsérvese que no es forzoso que el predio carezca absolutamente de agua. Bien puede acontecer que una heredad tenga aguas en cantidad más o menos notoria y pueda sujetar otro predio a esta servidumbre, si las aguas que dispone no son suficientes para el cultivo de una heredad.
domingo, 7 de diciembre de 2008
CIVIL 2: SERVIDUMBRE PT.2, LA REINVINDICACIÓN Y OTRAS ACCIONES POSESORIAS ESPECIALES
El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla
Dos Propietarios Distintos
Dos fundos contiguos
Si uno de ellos es removido o destruido por caso fortuito, la reposición debe hacerse por ambos propietarios a expensas comunes.
Si alguno de los hitos ha sido removido o destruido intencionalmente por uno de los dueños de los predios vecinos, el Código dispone que el dueño perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa y le indemnice de los dueños que de la remoción se le hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castigan este delito.
CERRAMIENTO
Art. 846.- Si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera. Y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por título o por prescripción de diez años contados como para la adquisición del dominio.
De la definición de cerramiento se deduce que también tiene derecho el dueño de un predio a hacer que el dueño del predio vecino concurra a efectuar el cerramiento, es decir, tome también parte en la cuota de los gastos que va a originar la ejecución de los cierros comunes.
LA MEDIANERIA
Naturaleza Jurídica
Algunos la califican de servidumbre por la circunstancia de que cada uno de los predios que tienen un cerramiento común esta sujeto, en cierta medida, a las necesidades del otro. Nuestro Código Civil define la medianería : Art. 853.- La medianería es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes, están sujetos a las obligaciones recíprocas que la ley expresa.
Otros afirman que la institución en examen es simplemente una relación de vecindad regulada por las disposiciones específicas en el ordenamiento jurídico.
Finalmente, gran parte de los autores modernos ven en la medianería una copropiedad accesoria y forzada. Que se trata de una copropiedad.
El predio que trata de imponer la servidumbre debe estar desprovisto de toda comunicación con el camino público. Resulta, por lo tanto, que si el predio dominante tiene salida o comunicación con el camino público, pero ella es larga y costosa, no tiene su dueño derecho a imponer esta servidumbre,
La comunicación con el camino público debe ser indispensable para el uso y beneficio del predio.
Debe indemnizarse previamente al dueño del predio servil.
Una heredad que carezca de las aguas necesarias o suficientes para el cultivo de sementeras, plantaciones, pastos u otras explotaciones.
Un pueblo que requiere las aguas para el servicio domestico de los habitantes
Un establecimiento industrial que necesite estas aguas para el movimiento de sus maquinas.
Necesidad del uso de las aguas: La primera condición para que se pueda establecer la servidumbre legal de acueducto es que la heredad dominante carezca de aguas necesarias o suficientes para el cultivo de las sementeras, plantaciones, pastos u otras explotaciones; o que un pueblo no tenga las aguas que requiere para el servicio domestico de los habitantes, o que un establecimiento industrial carezca de las aguas necesarias para el movimiento de sus máquinas.
Existencia del derecho de disponer de las aguas que se pretende conducir, el que desea establecer la servidumbre de acueducto debe probar que puede disponer del agua que desea conducir.
Pago de las indemnizaciones que correspondan al dueño del predio sirviente.
La resolución del derecho del constituyente, Esta causas es aplicación del principio general y común de que resuelto el derecho del que da, queda resuelto el derecho de que recibe. Y se produce por ejemplo en el caso del constituyente que tenia la propiedad del fundo sirviente sujeta a condición resolutoria. No cabe sino en las servidumbres voluntarias, pues en las naturales y legales es diferente el carácter del derecho del propietario.
La llegada del día o condición, si se ha establecido de uno de estos modos, aunque las servidumbres son generalmente perpetuas o permanentes como los predios mismos a quienes benefician, la libertad de las convenciones puede sujetar su duración a un plazo o a una condición; cumplido el plazo o la condición la servidumbre se extingue con los efectos que determine el titulo de su constitución o un acuerdo posterior a las partes. Las servidumbres naturales no están sometidas a esta causal de extinción.
La confusión: resulta por el desaparecimiento del primer supuesto de la servidumbre, el que haya dos predios de distintos dueños. Si el dueño mantiene el servicio que prestaba la servidumbre, no lo será a virtud de este último derecho sino del de propiedad, pues la heredad propia a nadie presta servidumbre.
La renuncia del dueño del predio dominante, las servidumbres se extinguen por la renuncia del dueño del predio dominante, no hay en este precepto sino una aplicación particular de la regla general que pueden renunciarse derechos conferidos por las leyes con tal que solo miren el interés individual del renunciante y que no este prohibida su renuncia.
El no uso, o sea, el haberse dejado gozar durante tres años, la servidumbre desaparece y, por tanto es lógico que se extinga la misma.
La imposibilidad de ejercer la servidumbre por el estado en que se hallan las cosas gravadas, en este caso se plantea dos hipótesis: a) Las cosas se hallan en tal estado que no es posible usar de ellas definitivamente, en razón de que el hecho que causa la imposibilidad es irreparable,, siempre subsistirá no dejara de existir. b) las cosas se hallan en tal estado que no es posible usar de ellas, pero solo transitoriamente, pues el hecho que causa la imposibilidad es reparable, puede dejar de existir; las cosas pueden restablecerse al estado que permite el uso de la servidumbre. En este caso la servidumbre no se extingue, simplemente cesa su ejercicio por oponerse el estado en que se hallan las cosas como cuando un predio sirviente se inunda.
La expropiación del predio sirviente, como dice un autor, la expropiación del fundo dominante no provoca dificultad alguna: las servidumbres que, como cualidades del fundo aumentaban su valor, simplemente harán mejorar la indemnización debida al propietario. Si, por el contrario el expropiado es el fundo sirviente y la carga de la servidumbre es incompatible con la destinación de utilidad pública o de interés social que quiere dársele, la servidumbre se extingue y el propietario del fundo dominante tiene derecho a una indemnización por intermedio del propietario del fundo sirviente expropiado.
En las primeras no se hace valer sino la posesión; en las segundas, la propiedad misma.
El buen éxito de la acción reivindicatoria queda subordinado a la prueba del derecho de propiedad que; en principio, es irrelevante en las acciones posesorias.
La acción reivindicatoria procede tanto respecto de los muebles como de los bienes raíces, las acciones posesorias sólo pueden hacerse valer respecto de estos últimos.
La acción reivindicatoria no prescribe extintivamente, al igual que el derecho de propiedad que ella garantiza; las acciones posesorias, por el contrario, no pueden intentarse sino en un plazo muy corto.
Trata de prevenir un daño, se dirige a lograr la suspensión de los trabajos de una obra nueva, comenzados o a punto de comenzarse, hasta que el juicio correspondiente se resuelva sobre el derecho a continuar o no la obra.
La acción supone trabajos no concluidos, pues su objeto es impedir o suspender la obra y no destruirla.
No es necesario que los trabajos hayan comenzado a ejecutarse; basta con que estén a punto de comenzarse.
Del mismo modo, en nade influye que todos los trabajos estén muy avanzados; lo único decisivo es que no estén concluidos.
La turbación producida o la eventual deben tener por causa determinante la obra nueva; si la causa de aquéllas es otra distinta, las acciones procedentes serán también otras, como una querella de amparo o un interdicto especial.
La reparación inmediata del edificio o construcción que, con la amenaza de su caída infunde temor de daño, o el afianzamiento de arboles que, por el estado en que se encuentran, provocan la misma amenaza y temor.
La demolición de esos edificios o construcciones, o la extracción de esos arboles.
La causa del daño temido debe ser la ruina. Por lo tanto no hay lugar a la querella si el temor del daño no es por la caída de esas cosas, sino por cualquier otro defecto de las mismas que las expone a destruirse y causar con esta destrucción un daño.
La cosa que amenaza ruina, según la letra de la ley, debe ser un edifico o construcción o un árbol.
El inmueble que amenaza a ruina debe ser vecino al del denunciante.
Ha de temerse que por efecto de la ruina del inmueble vecino se produzca un perjuicio para el denunciante.
La caída del edificio, construcción o árbol no debe haber ocurrido al momento de notificarse la demanda: si en ese momento ya se ha consumado carece de objeto la petición de enmienda*? Afianzamiento, demolición o extracción o alguna de estas cosas.
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