CIVIL 2: De las Servidumbres Pte. 1

De las Servidumbres

Noción, función económica e importancia de las servidumbres.

Hay muebles que por su propia naturaleza, estructura o ubicación están desprovistos de ciertas ventajas o recursos materiales para su adecuado uso, goce y explotación. La ley mirando la conveniencia social permite que, mediante el concurso de muebles ajenos, se superen esos inconvenientes, y al efecto consagra la institución de las servidumbres.

"Estas constituyen una limitación de la propiedad inmueble de una persona a favor de la propiedad inmueble de otra; y su función económica es procurar algún recurso o ventaja a los fundos que carecen de ellos y cuya falta impide a sus dueños su uso o explotación"

Por lo general, la carga que imponen las servidumbres al fundo que la soporta es mínima comparada con la utilidad que proporcionan al predio que benefician. La importancia de la institución resulta así evidente. Muchos fundos no podrían ser explotados o lo serían con gran dificultad si no tuvieran a su favor una servidumbre: tierras desprovistas de agua de riego, predios sin salida a caminos públicos, etc.

Definiciones

Servidumbre Predial o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. "Art. 822.- Servidumbre predial o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.".
"Art. 823.- Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva"

Predialidad de las Servidumbres

Para que haya servidumbre es preciso que se imponga un gravamen a un predio y no a una persona, y que ese gravamen sea en utilidad de otro predio y no a favor de una persona. En dos palabras: el gravamen debe pesar sobre un predio y beneficiar a otro predio.

La definición legal de las servidumbres las presenta como relaciones directas de dos cosas, predio dominante y predio sirviente. Tal formula no significa que las servidumbres no supongan, como todas las relaciones jurídicas, la intervención de personas. Su mira es poner de relieve que la servidumbre establece una relación para el beneficio de un predio, gravando a otro predio, que la ventaja resultante de sacrifico de un fundo debe objetivizar a favor de otro fundo y no ser un provecho puramente personal para el dueño. En esto consiste la "predialidad". Hay por ejemplo, una ventaja para el fundo dominante cuando el dueño del predio sirviente se compromete a no elevar sus paredes sino hasta cierta altura o cuando se obliga a dejar pasar por su fundo a todos los dueños presentes y futuros del fundo dominante. En estos casos la ventaja vincula al fundo dominante mismo, porque cualesquiera sean los dueños de éste, el beneficio subsistirá: las personas que gocen de la ventaja la gozaran no por ser ellas, sino por ser dueñas de ese fundo. Y al contrario no hay servidumbre, si el dueño de un fundo conviene dejar pasar por éste determinadamente a la persona del vecino o lo permite cazar en sus tierras.

En general, ¿Cuándo puede decirse que la ventaja es para un predio y no para una persona? Cuando el predio obtiene un incremento que se traduce en un mayor valor o, al menos, en una mayor comodidad.

Sintetizando: una servidumbre es predial cuando un fundo o predio, a base de ciertas ventajas que recibe otro, obtiene un incremento.

Naturaleza del gravamen que impone la Servidumbre

El gravamen de la servidumbre –que la definición CHILENA NO PRECISA- consiste en el deber que tiene el dueño del fundo sirviente de sufrir de parte del dueño del fundo dominante ciertos actos de uso, o de abstenerse por su lado, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad. En otras palabras el gravamen puede consistir en una de estas dos obligaciones:

1. Obligación del dueño del fundo sirviente de tolerar o soportar (pati) en su propiedad ciertos actos del dueño del fundo dominante.
   
2. Obligación del dueño del fundo sirviente de abstenerse de realizar alguna cosa (non facere) que, a no mediar la servidumbre podría realizar en virtud de su derecho de propiedad.
   

La servidumbre no puede crear para el dueño del fundo sirviente la obligación de hacer algo, esto por dos razones:

1. Porque las servidumbres procuran comunicar directamente entre fundo y fundo ciertas ventajas, y tal no ocurriría si la ventaja del predio dominante dependiera de la prestación de una persona: la servidumbre es un derecho real, debe ejercitarse en la cosa para obtenerse las utilidades de ella, y no debe requerir la colaboración de terceras personas; el propietario del fundo sirviente sólo puede estar obligado implícitamente a hacer lo indispensable por su parte para que sea posible el ejercicio de la servidumbre.
   
2. Porque las servidumbres son generalmente perpetuas y serían insoportables si eternamente impusieran, sin posibilidad de desligarse, la obligación de ejecutar o dar algo; lo más que puede aceptarse es que obliguen a no hacer o tolerar.
   

Nótese sin embargo, que nuestro Código dice expresamente que ciertas servidumbres, las que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer (servidumbres positivas), exigen a veces a ese dueño de hacer algo, como ocurre con la servidumbre de demarcación. Con todo, se ha observado que la demarcación no es jurídicamente una servidumbre, sino una obligación derivada de la vecindad.*

Supuestos de la relación de Servidumbre

La relación de servidumbre presupone la existencia de dos predios, que estos pertenezcan a distintos dueños y que entre los predios exista la posibilidad de la comunicación de la utilidad del fundo sirviente al dominante.

Las servidumbres son derechos reales limitados sobre cosa ajena; no puede concebirse que un propietario tenga servidumbre sobre un predio que le pertenece en utilidad de otro que también le pertenece, pues cualquiera utilidad que el dueño de dos predios saca de uno en pro del otro deriva del derecho de propiedad. Sobre cosa propia nadie puede tener en su favor una servidumbre: nemini res sua servit. Cuando el dueño de dos predios establece entre ellos un servicio, no hay servidumbre, sino relación de hecho o servicios útiles que encuentran su fundamento y causa en la libre voluntad o determinación del propietario, ejerce su derecho de propiedad.

Caracteres Jurídicos del Derecho de Servidumbre

La servidumbre, para el predio quien la soporta, es un gravamen; constituye una limitación de la facultad de goce del propietario del fundo sirviente; en cambio, para el predio en cuyo beneficio se establece, es una utilidad, constituye un derecho del dueño del fundo dominante.

El Derecho de servidumbre presenta los siguientes caracteres:

1. Es un derecho Real;
   
2. Es un derecho inmueble;
   
3. Es un derecho accesorio;
   
4. Es un derecho perpetuo, y
   
5. Es un derecho indivisible.
   

   
   

Derecho Real

La servidumbre es un derecho real por que se tiene sobre una cosa, el predio sirviente, sin respecto a determinada persona. De ahí que aunque cambie el dueño del fundo sirviente, el gravamen sigue pesando y no podrá ser levantado o rescatado por el nuevo dueño sin el consentimiento del propietario del fundo dominante.

Se dice también que la servidumbre, por el lado activo, es un derecho subjetivamente real, porque la determinación de su titular depende, no de la cualidad estrictamente personal de un sujeto, sino del hecho de ser propietario de una cosa, el predio dominante. De ahí que cualquiera que llegue a ser propietario de éste, por ese solo hecho, sin más, puede ejercer las facultades que otorga la servidumbre en beneficio del predio Dominante.

Derecho Inmueble

El derecho de servidumbre es inmueble, pues se ejerce sobre una cosa de esta naturaleza.

Es un derecho accesorio

El derecho de servidumbre es accesorio de la propiedad inmueble; es una relación establecida para beneficio o utilidad de un predio a cargo de otro predio. Aparece por tanto, según el decir de los romanos, como una verdadera cualidad de los fundos (qualitas fundi): cualidad activa para el fundo dominante y pasiva para el fundo sirviente; aquel aumenta de valor y este disminuye.

Art. 826 C.- Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

De aquí se desprende:

• Que el derecho de servidumbre no puede enajenarse o cederse sin el fundo a que activa o pasivamente pertenece.
  
• Que no es necesario, para que una servidumbre se transfiera o transmita mencionar expresamente la existencia de la servidumbre en el acto jurídico que versa sobre la enajenación o transmisión del predio dominante o predio sirviente.
  
• Que la servidumbre es inembargable sin el fundo dominante
  
• Que tampoco puede hipotecarse independientemente del fundo dominante.
  
• Que ella forma parte del derecho de goce que el propietario acuerda a un tercero. Por eso el Código Civil dice que el usufructuario de una heredad goza de todas las servidumbres activas constituidas a favor de ella, y está sujeto a todas las servidumbres pasivas constituidas en ella. "Art. 785.- El usufructuario de una heredad goza de todas las servidumbres activas constituidas a favor de ella, y está sujeto a todas las servidumbres pasivas constituidas en ella."
  
• El carácter accesorio de las servidumbres y su inseparabilidad del predio a que activa o pasivamente pertenecen se confirma en otras disposiciones, como la que dice que si se deja parte de un predio, se entienden legadas las servidumbres que para su goce o cultivo le sean necesarias. "Art. 1098.- Si se deja parte de un predio, se entenderán legadas las servidumbres que para su goce o cultivo le sean necesarias." Y "Art. 1102.- La especie legada pasa al legatario con sus servidumbres y demás cargas reales.".
  
  

Derecho Perpetuo

En principio, las servidumbres son perpetuas, pues se establecen para una utilidad o necesidad indefinida o perpetua como la existencia del predio dominante mismo. Pero este carácter, si bien es de naturaleza de las servidumbres, no es de su esencia; nada impide establecer una servidumbre por tiempo determinado o sujeta a condición.

Derecho Indivisible

La indivisibilidad de las servidumbres quiere decir que ellas no pueden adquirirse, ejercerse ni perderse por partes.

Clasificación

1. Por el carácter de la sujeción a que se encuentra sometido el dueño del predio sirviente:
   
   
   1. Servidumbre Positivas: La que sólo impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer, como la de acueducto y la de transito. El dueño del predio dominante está facultado para realizar actos de uso sobre el predio sirviente ajeno; la sujeción del propietario de este último consiste en el deber de tolerar los actos de aquel.
      
      
   2. Servidumbre Negativa: Es la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura, el dueño del predio dominante está facultado del poder de privar al propietario del fundo sirviente de que haga algo; la sujeción de este último consiste en el deber de abstenerse de hacer alguna cosa en el propio fundo: no edificar, no construir más arriba de terminada altura, no plantar árboles.
      
      
2. Por las señales de su existencia
   

Las servidumbres se dividen en aparentes e inaparentes:

Art. 825.- Servidumbre aparente es la que está continuamente a la vista, como la de tránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él; e inaparente, la que no se conoce por una señal exterior, como la misma de tránsito, cuando carece de estas dos circunstancias y de otras análogas.

1. Por razón de su ejercicio
   

Servidumbre Continua: es la que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre; y servidumbre discontinua la que se ejerce en intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre.

Para determinar si una servidumbre es continua o discontinua, se atiende a la manera cómo se ejerce. Si para ejercerla se necesita un hecho actual del hombre, es decir, si se ejerce por sí sola, por factores extraños a la actividad humana, es continua. El único elemento que hay que tomar en cuenta pasa saber si una servidumbre es discontinua o continua es la necesidad o no de un hecho actual del hombre. Así, la servidumbre de acueducto es continua, porque, una vez construido el canal, el agua corre o puede correr, sin intervención del hecho actual del hombre. En cambio, la servidumbre de transito es discontinua, porque su ejercicio se manifiesta únicamente por la actividad del hombre. Las servidumbres discontinuas, para surtir efectos, obligan al hombre a desplegar su actividad.

Continuidad o Discontinuidad y Apariencia o Inapariencia.

La continuidad y discontinuidad nada tiene que ver con la apariencia e inapariencia, y de ahí que tanto la servidumbre continua como la discontinua puede ser aparente o inaparente. Esto se explica, porque ambas clasificaciones se hacen atendiendo a elementos completamente independiente uno de otro. De ahí también que una servidumbre puede ser aparente en un caso e inaparente en otro; pero no puede existir una servidumbre que sea continua y descontinúa. Estas clasificaciones pueden combinarse y resultan entonces cuatro especies de servidumbre:

1. Las servidumbres continuas aparentes: son aquellas que se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre, y que están continuamente a la vista, como la de acueducto, cuando consiste en un canal que está al descubierto.
   
   
2. Las servidumbres continuas inaparentes: Son aquellas que se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre, y que no se conocen por una señal exterior, como la misma del acueducto cuando va por cañerías o tubos subterráneos.
   
   
3. Las servidumbres discontinuas aparentes: Son aquellas que para su ejercicio requieren un hecho actual del hombre y que están continuamente a la vista, como las de transito que se manifiestan por la senda o camino.
   
   
4. Las servidumbres discontinuas inaparentes: Son aquellas que necesitan para su ejercicio un hecho actual del hombre, y que no se conocen por una señal exterior, como la misma de transito cuando no hay ninguna señal externa que las manifieste.
   
   
   

Por su origen.

Finalmente, las servidumbres, atendiendo a su fuente de origen, se dividen en naturales, legales y voluntarias.

Natural

Es el hecho de ser una consecuencia de la situación natural de los predios, sin que en su constitución intervenga para nada la ley ni la voluntad del hombre. Al tratar de ellas la ley no hace sino dejar constancia de un hecho establecido, de una carga que, como dice un autor, se encuentra escrita en el sueño mismo.

Legales

Se caracterizan porque son impuestas por la ley, de manera que el propietario del predio sirviente puede ser obligado a tolerarlas aun en contra de su voluntad.

Voluntarias

Se caracterizan por ser el resultado de una convención entre las partes.